住宅ローンと団体信用生命保険はこれでオッケー
ここでは住宅ローンと、団体信用生命保険の話を
書こうと思います。
とりあえず目次 後日内容埋める予定
都度更新したらここにアップします。
目次
住宅ローンについて
住宅ローンの情勢
市況について
地価は2020年まで上がる想定だと考えられている。そのため、低金利の内が買いと営業の方からは言われるし世の中的にも同じことを言われていると思う。
実際はどうなのか？
金利については固定金利はたしかに底をついてが上がる傾向である。変動についてはそんなに上がらないという予測を立てている。なぜなら10年前の変動金利からずっと変わっていないし、最近ではさらにSBIが金利を下げてきているためである。
また、2018.1月現在、金利についても緩和が継続されるとのことなので、価格が高くて手が出ない人は、2020年以降の購入もありかなと。これは、大幅に金利が変動すると、日本全体として影響がでかすぎるため、上がるにしても僅かずつ上げると予想される。
贈与税については2019年に約3倍の3000万円まで引き上げられるため、贈与税が見込める人はその期間に買うのが得策。そのあとは1200万円に戻る。
固定と変動
固定とはその名の通り決められた期間の金利が固定となる。ただし10年固定の場合は10年後は同然その時の金利でまた考えなければならない。
変動とは毎年見直される金利で払っていく仕組みである。そのため、高くもなるし低くもなる影響が毎年ある。
借入期間について
現在では、定年が65歳となっていることが主流のため、基本的には65歳までのローンを組むことを考えると良いだろう。
ただしこれも、年々延長傾向があるため、組めるのであれば長く組み、繰上げ返済で対応していくと良い。
期間については短くはできるが長くできないためである。
借入額について
借入額は、以前予算のところでも触れたが、
ざっくり書くと世帯年収の6ー7倍ぐらいが妥当だと考えられている。
ただし、個々の家庭状況により異なるためそこは月の返済額等を計算し、現在との比較の上で決めると良い。
借入額の決め方はこちら
各会社の比較
ここでは、各会社を比較する。
変動金利と固定金利があるが、固定金利については変動金利が大幅に上がらない限り不利のためここでは割愛する。
4000万円 ３５年で借りた場合
| 銀行 | 金利 | 諸費用 | 総支払額 | 団体信用生命保険 |
|---|---|---|---|---|
| 楽天銀行 | 0.527 | 48万4000円 | 4430万円 | 無料 4430万円 |
| 住信SBIネット銀行 | 0.457 | 109万円 | 4438万円 | 無料 4438万円 |
| 三井住友信託 | 0.475 | 107万円 | 4449万円 | 0.4% 4752万円 |
| りそな銀行 | 0.527 | 108万円 | 4483万円 | 0.3% 4710万円 |
| じぶん銀行 | 0.457 | 110万円 | 4440万円 | 0.2% 4589万円 |
マンションと戸建でローンの会社が違う。
【マンションでは】
・SMBC信託銀行
・SBIマネープラザ
・住信SBIネット銀行
・ARUHI
が金利0.477パーセントとなるため
ここから選ぶのが得策と判断した。
注意点
ランキングサイトでは、アフィリエイトや広告主の関係で紹介されていない会社もある。
いろんなサイトを見て自分で探すのが得策である。
【戸建では】
・楽天銀行 0.517
・住信SBIネット銀行 0.477
・ARUHI0.477
・ソニー銀行 0.499
やはり金利が安いところで契約するのが得策。
参考
固定は大体1.25パーセントであり
3800万の借り入れの場合、変動の場合と比べても700万円超の差額が発生する。
まとめ
変動金利 かつ 固定金だと思って残りは貯金か手堅い投資。
変動金利が1パーセント以上、または住宅ローン控除が終わった段階で固定にすることを検討する。
ローン会社についてはマンションの場合は横並びのため、後述の団体信用生命保険の良さで決めると良い。
団体信用生命保険について
団体信用生命保険とは
通称「団信（だんしん）」と呼ばれている。
団体信用生命保険は、住宅ローンを借りた人が亡くなった場合と高度障害状態になった場合に、金融機関が残った住宅ローンが免除されるもの。
住宅ローンを借りる場合、ほとんどのケースで団体信用生命保険の加入が条件とされている。
団体信用生命保険の種類
団信の保障対象は、基本的に死亡・高度障害状態になった場合である。
しかし、最近では、三大疾病保障付保険・七大疾病保障付保険・八大疾病保障付保険なども登場しているため、既存の保険に近くなっており、それも踏まえて契約する必要がある。
まさに保険の生きるリスクに備えたものと言える。
ポイント
七大疾病保障付・八大疾病保障付の団信で保障範囲を広げた場合、保険料が上乗せされる可能性がある。
保険金が支払われる条件が金融機関によって違うこともあるので、加入の際には保険金支払いの条件を確認すること。
各会社の比較
各会社の比較を行ってみました。
住宅ローンとは違い、各社かなりの違いが出ています。
ここで差別化をはかっているわけですね！！！！
| 銀行名 | 保険料率 | がん | 急性心筋梗塞 脳卒中 | ５大疾病 高血圧、糖尿病、腎不全、肝硬変、膵炎 |
|---|---|---|---|---|
| りそな銀行 | 0.3% | ◎ 診断確定 | ◎ 60日経過後 | ☓ ※１６の特定状態になった場合 |
| 住信SBIネット銀行 | 無料 | ○ 12ヶ月経過後 | ○ 12ヶ月経過後 | ○ 12ヶ月経過後 |
| じぶん銀行 | 0.2% 0.3% | ◎ 診断確定 | ○ 180日経過後 | ○ 180日経過後 ※0.2%時はなし |
| 三井住友信託銀行 | 0.4% | ◎ 診断確定 | ◎ 60日経過後 | ○ 12ヶ月経過後 |
| 楽天銀行 | 無料 | △ 就業不能１年経過後 | △ 就業不能１年経過後 | △ 就業不能１年経過後 |
これをみると圧倒的にりそなが良さそうです。
就業不能状態については結構保険が降りる条件が厳しそうなので、今はつけなくても良い。
りそな銀行の団信革命 または 金額を重視するのであれば 住信SBIネット銀行
この２択ではないでしょうか。
保険の見直しの触り
さて、団体信用生命保険に加入した後には、既存で加入している生命保険の見直しをした方が良いです。
なぜなら、家賃または住宅ローンで毎月必要だった家へのお金が団体信用生命保険によってカバーされるからです。
また、公的な保障によって遺族年金がでます。
それらを加味すると、サラリーマンの方はそれほどまで高い定期保険、終身保険、収入保障保険に加入する意味はないことがわかります。※終身保険の場合は貯蓄性もあるのでそのままでも良いかもしれません。
それ以外は、減額等で対応されるのが良いかと思います。
まとめ
以上の理由から我が家では、りそなの団信革命に決めました。
