【マンションレビュー】オハナ中浦和【見学後】 レビュー方式見直し

オハナ中浦和

下記は完全な個人的主観によるマンション評価であるため、参考になるかならないかはあなた次第です。

!!!今回から、レビュー方式を見直しました。!!!

基本情報

◇マンション名
■所在地 :埼玉県さいたま市桜区田島3丁目10−4
■用途地域:第一種住居地域
■交通  :JR武蔵野線 「西浦和」駅 徒歩8分 JR埼京線 「中浦和」駅 徒歩12分 JR埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩20分
JR京浜東北線 「浦和」駅 バス約16分 「田島」バス停より 徒歩4分
■敷地面積:3,832.16m²
■建築面積:2,202.87㎡(建蔽率 70%)
■建築延床面積:8,089.38m²
■構造  :鉄筋コンクリート造
■階数  :地上5階建て
■総戸数 :94戸
■駐車場 :64台(68%・機械式 月額:6500円~12000円)
■駐輪場 :188台(200% 月額200円~600円)
■建物完成予定日:2021年7月
■売主  :野村不動産株式会社
■施工会社:株式会社長谷工コーポレーション
■管理会社:株式会社長谷工コーポレーション
■管理費 :14,300円~17,000円(@197円/㎡)
■修繕積立金 :9,700円~11,500円(@133円/㎡)
■修繕積立基金:不明
■専有面積帯 :72.76㎡~86.59㎡
■間取り :3LDK ~4LDK
■価格帯 :3,799万円 ~5,499万円(平均坪単価 @190万円)

専有部

間取り 6点

<標準点5点 MAX10点>

  • 田の字型以外もあるか     +1点
  •  田の字のみのため、点数無し。

  • クランクした玄関か      +1点
  •  クランクしていないため、点数無し。

  • 4LDKもあるか       +1点
  •  4LDKはある。

  • 1F住戸は専用庭があるか   +1点
  •  専用庭はある。

  • 1F住戸は専用駐車場があるか +1点
  •  専用駐車場なし。これは欲しかった。

  • 玄関が窪んでいるか      +1点
  •  あまり窪んでいない。点数無し。

  • アウトポールか        +1点
  •  アウトポールではない。点数無し。

  • 各部屋にウォークインがあるか +1点
  •  各部屋にウォークインがある。

  • 浴室が1418以上か     +1点
  •  1418の浴室。

  • アルコーブがあるか      +1点
  •  アルコーブなし。

  • 洗面化粧室は正面が鏡か    +1点
  •  正面が鏡になっている。

  • その他の加点         +1~3点
  •  全室が5畳以上。1点加算

    設備仕様 4点

    • 床が二重床か +1点
    •  直床になっている。点数無し。

    • 梁は出ているか +1点
    •  針はそんなに出ていない。

    • スムースクローズが採用されているか +1点
    •  採用されていない。。。。点数無し。

    • 水回りの天板は豪華か +1点
    •  豪華ではない。点数無し。

    • バルコニーは広いか +1点
    •  バルコニーは広い。

    • 玄関前インターホンカメラはあるか +1点
    •  玄関前カメラなし。

    • ディスポーザーはあるか +1点
    •  ディスポーザーなし。

    • 収納はトランクルームがあるか +1点
    •  トランクルーム無し。

    • ネット環境(テレワーク)はあるか +1点
    •  あり。

    • その他 +1~3点
    •  全窓が2重サッシとなっている。1点加算

    共用部

    外観 3点

  • 緑地などが充実しているか +1~3点
  •  通常のマンションより充実している。2点

  • デザインがよいか +1~3点
  •  デザインは普通 1点

  • 100年耐久コンクリートか +2点
  •  不明。点数無し。

  • セキュリティが充実しているか +2点
  •  通常のセキュリティ

    施設 4点

    • 駐車場 平置き、自走式となっているか +2点
    •  機械式となっている。

    • 駐車場 設置率50%以上となっているか +2点
    •  68%となっている。2点

    • 駐輪場 設置率200%以上となっているか +1~2点
    •  200%となっている。1点

    • エレベーターが100戸に1基あるか +2点
    •  1基あるがギリギリ。1点。

    • 車寄せが十分な広さがあるか +2点
    •  なし。

    • その他(共用施設等)パーティルームがあるか +2点
    •  なし。

    立地

    スーパー 9点

    徒歩1分以内10点 3分9点 5分5点 その他加点あり

    3分以内にあり。9点

    駅近 5点

    駅直結10点 駅1~2分9点 駅3分8点 駅5分7点
    駅6~7分6点 駅8分5点 駅9~10分4点 駅11分以上1~3点  

    駅8分 5点

    小学校、中学校 2点

    徒歩3分以内 5点 徒歩5分以内 4点
    徒歩7分以内 3点 徒歩10分以内 2点
    徒歩10分以上 1点

    小学校18分、中学校20分 遠すぎる。。。

    その他

    工事期間 9点

    標準より4か月も工期にかけている。

    管理費、修繕費 8点

    管理費 :230円/㎡ 5点
    修繕費 :平均であること 5点

    ともに良い。ただし機械式駐車場であることで8点

    価格 リセールバリュー5点

    西浦和駅の周辺の平均坪単価

    149万円/坪
    2016年から考えて落ちてはいないが、坪単価149万円だと、新築プレミアムが乗った価格として
    考えると少し割高感がありますね。

    まとめ 55点

    もう少し価格が安くなると、検討する人が増えるのではないでしょうか。
    せめてあと200万~300万は値切ってもよいのでは笑

    あとは、線路が真横なので、そこをどう考えるかですね。
    洗濯物とかも気になります。
    また、配棟が少し近すぎるのも気になりました。
    過去のオハナからするとありえないと思います。機械式駐車場も採用してほしくなかったですね。

    そのままの修繕費で行けるのか疑問が残るところです。
    結局足りなければ後で増額されますので。お気を付けください。責任は取らないです。

    いいところを挙げるとすると、買い物カート置き場があります。
    あとは、、、、テレワーク部屋が作れるといったところでしょうか。

    値段も手ごろではありますが、リセールを考えるとそこまで良いとは言えないので。。。

    近くの不動産で聞きましたが、オハナ中浦和 ⇒ オハナ蕨 ⇒ オハナ北戸田ガーデニアといった順になっていて
    オハナ北戸田ガーデニアは待っている人が多数いるようです。
    たしかにオハナ蕨も、オハナ北戸田も全然中古が出ませんね。

    特にオハナ北戸田はディスポーザーも付いて、自走式駐車場となっているため設備としては今のオハナより断然良いです。
    配棟も真ん中に庭があり、パーティルームやスタディルームもある大型のものとなっています。
    さらに真横にイオンというのが大きいでしょうね。

    少し脱線しましたが、現状ではオハナ中浦和の近くで探している!という人以外はなかなか難しい状況かと推測します。

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