2021年12月11日

オハナ中浦和

下記は完全な個人的主観によるマンション評価であるため、参考になるかならないかはあなた次第です。

！！！今回から、レビュー方式を見直しました。！！！

基本情報

◇マンション名
■所在地　：埼玉県さいたま市桜区田島３丁目１０−４
■用途地域：第一種住居地域
■交通　　：ＪＲ武蔵野線 「西浦和」駅 徒歩8分　ＪＲ埼京線 「中浦和」駅 徒歩12分　ＪＲ埼京線 「武蔵浦和」駅 徒歩20分
ＪＲ京浜東北線 「浦和」駅　バス約16分 「田島」バス停より 徒歩4分
■敷地面積：3,832.16m²
■建築面積：2,202.87㎡（建蔽率 70％）
■建築延床面積：8,089.38m²
■構造　　：鉄筋コンクリート造
■階数　　：地上5階建て
■総戸数　：94戸
■駐車場　：64台（68％・機械式 月額:6500円～12000円）
■駐輪場　：188台（200％ 月額200円～600円）
■建物完成予定日：2021年7月
■売主　　：野村不動産株式会社
■施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
■管理会社：株式会社長谷工コーポレーション
■管理費　：14,300円～17,000円（＠197円/㎡）
■修繕積立金　：9,700円～11,500円（＠133円/㎡）
■修繕積立基金：不明
■専有面積帯　：72.76㎡～86.59㎡
■間取り　：3LDK ～4LDK
■価格帯　：3,799万円 ～5,499万円（平均坪単価 ＠190万円）

専有部

間取り　６点

＜標準点５点　ＭＡＸ１０点＞

田の字型以外もあるか　　　　　＋１点

　田の字のみのため、点数無し。

クランクした玄関か　　　　　　＋１点

　クランクしていないため、点数無し。

４ＬＤＫもあるか　　　　　　　＋１点

　４ＬＤＫはある。

１Ｆ住戸は専用庭があるか　　　＋１点

　専用庭はある。

１Ｆ住戸は専用駐車場があるか　＋１点

　専用駐車場なし。これは欲しかった。

玄関が窪んでいるか　　　　　　＋１点

　あまり窪んでいない。点数無し。

アウトポールか　　　　　　　　＋１点

　アウトポールではない。点数無し。

各部屋にウォークインがあるか　＋１点

　各部屋にウォークインがある。

浴室が１４１８以上か　　　　　＋１点

　１４１８の浴室。

アルコーブがあるか　　　　　　＋１点

　アルコーブなし。

洗面化粧室は正面が鏡か　　　　＋１点

　正面が鏡になっている。

その他の加点　　　　　　　　　＋１～３点

　全室が５畳以上。１点加算

設備仕様　４点

• 床が二重床か　＋１点

　直床になっている。点数無し。

• 梁は出ているか　＋１点

　針はそんなに出ていない。

• スムースクローズが採用されているか　＋１点

　採用されていない。。。。点数無し。

• 水回りの天板は豪華か　＋１点

　豪華ではない。点数無し。

• バルコニーは広いか　＋１点

　バルコニーは広い。

• 玄関前インターホンカメラはあるか　＋１点

　玄関前カメラなし。

• ディスポーザーはあるか　＋１点

　ディスポーザーなし。

• 収納はトランクルームがあるか　＋１点

　トランクルーム無し。

• ネット環境（テレワーク）はあるか　＋１点

　あり。

• その他　＋１～３点

　全窓が２重サッシとなっている。１点加算

共用部

外観　３点

緑地などが充実しているか　＋１～３点

　通常のマンションより充実している。２点

デザインがよいか　＋１～３点

　デザインは普通　１点

１００年耐久コンクリートか　＋２点

　不明。点数無し。

セキュリティが充実しているか　＋２点

　通常のセキュリティ

施設　４点

• 駐車場　平置き、自走式となっているか　＋２点

　機械式となっている。

• 駐車場　設置率５０％以上となっているか　＋２点

　６８％となっている。２点

• 駐輪場　設置率２００％以上となっているか　＋１～２点

　２００％となっている。１点

• エレベーターが１００戸に１基あるか　＋２点

　１基あるがギリギリ。１点。

• 車寄せが十分な広さがあるか　＋２点

　なし。

• その他（共用施設等）パーティルームがあるか　＋２点

　なし。

立地

スーパー　９点

徒歩１分以内１０点　３分９点　５分５点　その他加点あり

３分以内にあり。９点

駅近　５点

駅直結１０点　駅１～２分９点　駅３分８点　駅５分７点
駅６～７分６点　駅８分５点　駅９～１０分４点　駅１１分以上１～３点　　

駅８分　５点

小学校、中学校　２点

徒歩３分以内　５点　徒歩５分以内　４点
徒歩７分以内　３点　徒歩１０分以内　２点
徒歩１０分以上　１点

小学校１８分、中学校２０分　遠すぎる。。。

その他

工事期間　９点

標準より４か月も工期にかけている。

管理費、修繕費　８点

管理費　：２３０円／㎡　５点
修繕費　：平均であること　５点

ともに良い。ただし機械式駐車場であることで８点

価格　リセールバリュー５点

西浦和駅の周辺の平均坪単価

149万円/坪
２０１６年から考えて落ちてはいないが、坪単価１４９万円だと、新築プレミアムが乗った価格として
考えると少し割高感がありますね。

まとめ　５５点

もう少し価格が安くなると、検討する人が増えるのではないでしょうか。
せめてあと２００万～３００万は値切ってもよいのでは笑

あとは、線路が真横なので、そこをどう考えるかですね。
洗濯物とかも気になります。
また、配棟が少し近すぎるのも気になりました。
過去のオハナからするとありえないと思います。機械式駐車場も採用してほしくなかったですね。

そのままの修繕費で行けるのか疑問が残るところです。
結局足りなければ後で増額されますので。お気を付けください。責任は取らないです。

いいところを挙げるとすると、買い物カート置き場があります。
あとは、、、、テレワーク部屋が作れるといったところでしょうか。

値段も手ごろではありますが、リセールを考えるとそこまで良いとは言えないので。。。

近くの不動産で聞きましたが、オハナ中浦和　⇒　オハナ蕨　⇒　オハナ北戸田ガーデニアといった順になっていて
オハナ北戸田ガーデニアは待っている人が多数いるようです。
たしかにオハナ蕨も、オハナ北戸田も全然中古が出ませんね。

特にオハナ北戸田はディスポーザーも付いて、自走式駐車場となっているため設備としては今のオハナより断然良いです。
配棟も真ん中に庭があり、パーティルームやスタディルームもある大型のものとなっています。
さらに真横にイオンというのが大きいでしょうね。

少し脱線しましたが、現状ではオハナ中浦和の近くで探している！という人以外はなかなか難しい状況かと推測します。