【徹底解説】マイホーム購入の予算決め。住宅ローンについて。
予算を決めるには、いくつかのポイントをしっかり理解しておかなければいけません。
私たちは、以下のポイントで予算を決めました。
ローンについて
ローンの期間について
多くの金融機関では、住宅ローンの完済時年齢を80歳未満と定めています。
しかし、定年退職後は収入が減少する可能性が高いため、定年前に完済できる返済期間を設定することが理想的です。
基本的には、６５歳で退職することを前提での完済を考えてローンを組むのが良いでしょう。
65歳 ➖ 現在の年齢
例 35歳の場合 30年ローン
となります。
返済額について
①収入から1ヶ月の返済可能額を算出する。
頭金と借入金から算出すべきです。
年収 ✖️ 25パーセント
例 700万 ＝ 14.5万
オススメは20パーセントを頭金と言われているが、現在はマイナス金利のため住宅ローン控除を受けた後一気に返済した方が賢い選択かと思われる。また、その期間投資信託等で運用しても良い。
②維持費等を除いた金額を出す
借りる金額を決定する
上の金額 ➗ 100あたりの返済額 ✖︎ 100万円
650万だと4200万ぐらいか
③自己資金を足して総予算を出す
頭金はゼロでもいいが、控除後に繰り上げ返済できるようにしたい
私達であれば４５００万円台となった。
また、まだ自分の年齢だと年次昇給も見込めるので、このあたりであれば無理なく返済できると考えました。
返済負担率の考え方の基本
返済期間を長く設定すると、毎月の返済額は少なくなりますが、総返済額は増加します。
一方、返済期間を短くすると毎月の返済額は増えますが、総返済額は減少します。
無理のない返済を続けるためには、年収に対する年間返済額の割合である「返済負担率」を考慮することが大切です。
一般的には、返済負担率を20％～25％程度に抑えることが推奨されています。
諸経費について
諸経費がかかることを忘れずに「大体5-10パーセント」
住宅購入を検討する際、物件価格以外に「諸費用」と呼ばれるさまざまな費用が発生します。
これらの諸費用は、物件の種類や購入方法によって異なりますが、一般的には物件価格の5～10％程度が目安とされています。
例えば、4,000万円の物件を購入する場合、200万～400万円の諸費用が別途必要となります。
最初にかかる諸経費
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士報酬
- 不動産取得税
- 融資手数料
- 住宅ローン保証料
- 火災保険
- 団体信用生命保険料
- 引越し料金
購入後に年間でかかる経費
- 固定資産税
- 都市計画税
1. 印紙税
不動産売買契約書や住宅ローン契約書などの作成時には、印紙税が課税されます。
契約金額に応じて税額が定められており、例えば1,000万円超～5,000万円以下の契約では1万円の印紙税が必要です。
2. 仲介手数料
不動産会社を通じて物件を購入する場合、仲介手数料が発生します。
この手数料は「（物件価格×3％＋6万円）＋消費税」が上限と法律で定められています。
例えば、3,000万円の物件の場合、仲介手数料は約105.6万円（税込）となります。
3. 登記費用
所有権移転登記や抵当権設定登記などの手続きには、登録免許税や司法書士への報酬が必要です。
登録免許税は、所有権移転登記の場合、固定資産税評価額の2％が基本ですが、軽減措置により1.5％となる場合もあります。
4. 住宅ローン関連費用
住宅ローンを利用する際には、以下の費用が発生します。
融資事務手数料：金融機関に支払う手数料で、定額または借入額の一定割合で設定されます。
ローン保証料：保証会社に支払う費用で、借入額や返済期間によって異なります。
団体信用生命保険料：借入者に万一のことがあった場合に備える保険料で、金利に含まれる場合と別途支払う場合があります。
これらの費用は金融機関やローンの種類によって異なるため、事前に確認が必要です。
5. 火災保険・地震保険料
住宅ローンを組む際、火災保険への加入が必須となる場合が多く、地震保険は任意ですが、災害リスクに備えるために検討が必要です。
火災保険料は補償内容や建物の構造によって異なりますが、10年間で15万～40万円程度が目安とされています。
6. 不動産取得税
不動産を取得した際に一度だけ課税される税金で、固定資産税評価額の3～4％が目安です。ただし、住宅用の不動産には軽減措置が適用される場合があります。
7. その他の費用
引っ越し費用：移転に伴う費用で、距離や荷物の量によって変動します。
家具・家電購入費用：新居で必要となる家具や家電の購入費用です。
修繕積立基金：新築マンションの場合、将来の大規模修繕に備えて一時金として支払う費用で、数十万円程度が一般的です。
ポイント
諸経費は別途自己資金で用意がベスト
諸経費ローンは金利が高めのため。
その他の支出について
ローン返済以外の支出
固定資産税
固定資産税は、土地や建物などの不動産を所有している場合に毎年課せられる税金です。
税額は「固定資産税評価額」に基づき、一般的には評価額の1.4%が課税されます。この評価額は、物件の購入価格の約70%程度とされています。
例
2,000万円の物件であれば、評価額は約1,400万円となり、年間の固定資産税は約19.6万円となります。
ただし、建物の評価額は築年数とともに下がるため、税額も徐々に減少します。また、市街化区域内の物件には、固定資産税評価額の0.3%が都市計画税として追加で課税されます。
この場合、2,000万円の物件では年間約4.2万円が都市計画税としてかかります。
修繕費
住宅の修繕費は、建物の劣化や設備の老朽化に伴い必要となるメンテナンス費用です。
一戸建ての場合、年間で約20万円、30年間で約600万円が修繕費の目安とされています。
具体的な修繕項目とその頻度、費用の目安は以下の通りです。
屋根塗装：15～20年ごとに50～90万円
外壁塗装：10～20年ごとに70～140万円
シロアリ防除：7～10年ごとに15～20万円
システムキッチンの交換：20年以降に50～150万円
ユニットバスの交換：20年以降に70～150万円
フローリングの張り替え：10～20年ごとに20～30万円
これらの費用は、建物の構造や使用する材料、地域の相場などによって変動します。
修繕積立金
マンションの修繕積立金は、将来的な大規模修繕に備えて毎月積み立てる費用であり、建物の維持管理に欠かせない重要な資金です。
その金額は、マンションの規模、築年数、設備、総戸数などによって異なります。以下に、修繕積立金の考え方と目安について詳しく説明します。
修繕積立金の平均額
国土交通省が5年ごとに実施している「マンション総合調査」の令和5年度（2023年度）の結果によれば、1住戸あたりの修繕積立金の平均額は月額13,054円となっています。
これは前回の平成30年度（2018年度）の調査結果である11,243円から上昇しており、修繕積立金が年々増加傾向にあることがわかります。
修繕積立金の算出方法
修繕積立金の適正額は、マンションの専有面積や建物の規模、階数などによって異なります。
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、専有面積1平方メートルあたりの月額修繕積立金の目安が示されています。
例えば、15階未満で延床面積が5,000㎡未満のマンションの場合、1㎡あたりの平均値は218円とされています。
この数値を基に、専有面積が70㎡の住戸の場合、月額の修繕積立金は以下のように計算できます。
218円/㎡ × 70㎡ = 15,260円
ただし、これはあくまで目安であり、実際の金額はマンションの設備や管理方針、地域性などによって変動します。
修繕積立金の変動要因
修繕積立金は、以下の要因によって変動することがあります。
築年数：新築時は修繕積立金が低く設定されていることが多いですが、築年数が経過するにつれて修繕箇所が増えるため、積立金が値上げされる傾向があります。
総戸数：総戸数が少ない小規模マンションでは、1戸あたりの負担が大きくなるため、修繕積立金が高めに設定されることがあります。
共用設備：エレベーターや機械式駐車場などの設備が多いマンションでは、これらの維持管理や修繕に追加の費用がかかるため、積立金が高くなる傾向があります。
修繕積立金の適正額を見極めるポイント
マンションの修繕積立金の適正額を判断する際には、以下の点に注意すると良いでしょう。
長期修繕計画の確認：管理組合が策定している長期修繕計画を確認し、将来的な修繕内容やその費用が明確になっているかをチェックします。
積立金の推移：新築時から現在までの修繕積立金の推移を確認し、将来的な値上げの可能性やその理由を理解しておくことが重要です。
他物件との比較：同じ地域や類似の規模・設備を持つマンションと比較して、極端に高すぎたり低すぎたりしないかを確認します。
修繕積立金は、マンションの資産価値を維持し、快適な居住環境を保つために欠かせない費用です。適正な金額を理解し、将来的な負担増加にも備えておくことが大切です。
管理費
管理費は、主にマンションで発生する費用で、共用部分の維持管理や清掃、設備の保守点検などに充てられます。平均的な管理費は、毎月1.5万～2万円程度とされています。
一方、一戸建ての場合、共用部分がないため管理費は基本的に発生しません。
まとめ
住宅の維持費は、固定資産税、修繕費、管理費など多岐にわたります。一戸建ての場合、管理費は不要ですが、修繕費や固定資産税がかかります。
マンションの場合、管理費や修繕積立金が毎月必要となり、固定資産税も一戸建てより高くなる傾向があります。
これらの費用を総合的に考慮し、将来的な資金計画を立てることが重要です。
修繕積立金のここだけポイント
修繕積立金は1m 218円が一般的
ローンについて
ローンの種類
1. 変動金利型
市場金利の変動に応じて、返済途中でも金利が変動するタイプです。
一般的に固定金利よりも低い金利で借り入れが可能ですが、金利上昇時には返済額が増加するリスクがあります。
2. 全期間固定金利型
借入時に金利が確定し、完済までその金利が変わらないタイプです。
返済額が一定のため、長期的な返済計画を立てやすい反面、変動金利型に比べて金利が高めに設定される傾向があります。
3. 固定金利期間選択型
借入当初の一定期間（例：2年、5年、10年など）は金利が固定され、その後は再度金利タイプを選択できるタイプです。
固定期間中は返済額が安定しますが、固定期間終了後の金利変動リスクがあります。
調べ方
1. 金利タイプの選択
自身の収入状況や将来の金利動向に対する考え方に応じて、適切な金利タイプを選びます。例えば、金利上昇リスクを避けたい場合は全期間固定金利型、低金利を活用したい場合は変動金利型が考えられます。
2. 借入先の選択
都市銀行、地方銀行、ネット銀行、信用金庫など、さまざまな金融機関が住宅ローンを提供しています。各金融機関で金利やサービスが異なるため、複数の金融機関を比較検討することが重要です。
3. 団体信用生命保険（団信）の内容
住宅ローン契約者が死亡や高度障害になった場合に、残りのローンが保険金で支払われる団信があります。最近では、がんや三大疾病などをカバーする特約付きの団信もあり、保障内容を確認することが大切です。
4. 手数料や諸費用
住宅ローンには、事務手数料や保証料などの初期費用がかかる場合があります。これらの費用も含めて、総合的に比較検討することが必要です。
おすすめのローン
・会社の提携ローンで安くなるのであれば、そこを頼っても良いかもしれません。
・団信に入る場合、団信の内容で決めるのが良いと思います。（金利はどこもそこまで変わらないため）
・金利が安くても、団信で金利が上がる割合が大きいところは注意してください。
例：auじぶん銀行、ソニー銀行、りそな銀行、SBI銀行
あたりがおすすめかと思います。
私達の場合
りそな銀行の団信革命（特定状態保障特約付団信） にしました。
理由はがんと診断されたのみで、保険金が降りるタイプの団信がついていたからです。
その他は条件が厳しかったり、半額になったりと諸条件がありました。（今だともう少し良いのがあるかもしれません）
少し団信つけると金利が上がってしまいますが、それも仕方なしということで入りました。
金利が上がらないタイプ（コミコミ？）の住宅ローンもあるので探してみてください。
ソニーかauじぶん銀行がそうだったと思います。
団信について
団信とは
団信の種類
住宅ローン控除について
繰り上げ返済は結局得なのか損なのか
特に金利1パーセント以下の変動なら、控除が1パーセントのため、おとく！！！
他の人がどんな年収でどこまでかりているのか
http://minnanoloan.com
